Bokföringsprogram för fastighetsbolag, från hyran till bokslutet

Hur skriver du av en byggnad, och vad gäller för marken?

Byggnaden skrivs av, marken gör det inte. Köper bolaget en fastighet fördelar du köpeskillingen mellan byggnad och mark, normalt i samma proportion som taxeringsvärdet. Den del som är byggnad skrivs av år för år. Marken ligger kvar till sitt anskaffningsvärde.

Skattemässigt gör bolaget värdeminskningsavdrag med en procentsats av byggnadens anskaffningsvärde. Skatteverkets vägledande procentsatser är bland annat:

• Hyreshus, till exempel med bostäder, kontor eller butiker: 2 % per år.
• Parkeringshus, varuhus, hotell och restauranger: 3 %.
• Industribyggnader: 4 %, eller 5 % om de bara går att använda till något speciellt.
• Markanläggningar, som vägar och parkeringsplatser: 5 %.

Satserna är vägledande och bygger på byggnadens ekonomiska livslängd. Kontrollera vad som gäller för just din byggnad hos Skatteverket innan du bestämmer planen.

I bokföringen enligt K2 får nyttjandeperioden för byggnaden bestämmas utifrån Skatteverkets procentsatser. Gör du så blir avskrivningen i årsredovisningen densamma som avdraget i deklarationen. Mark, byggnad, byggnadsinventarier och markanläggningar är var sin avskrivningsenhet och skrivs av var för sig. Läs mer om K2 och om hur du bokför avskrivningar.

Får ett fastighetsbolag använda K2? Från räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025 får ett bolag inte använda K2 om en eller flera byggnader genererar minst 75 procent av nettoomsättningen, till exempel genom uthyrning av bostäder eller lokaler. Det gäller bara om bolaget de två senaste räkenskapsåren har haft mer än ett av: fler än 3 anställda, mer än 1,5 miljoner kr i balansomslutning och mer än 3 miljoner kr i nettoomsättning. Eftersom en fastighet nästan alltid ger en balansomslutning över 1,5 miljoner kr, är det i praktiken hyresintäkter över 3 miljoner kr om året, eller fler än 3 anställda, som avgör. Ett bolag som redan använder K2 och normalt inte omfattas får fortsätta. Den som inte får använda K2 ska använda K3.

Vad gäller för fastighetsskatt och ränteavdrag?

Fastighetsskatt och fastighetsavgift. Den som äger fastigheten den 1 januari betalar för hela året. Underlaget finns med i bolagets inkomstdeklaration och ingår i den slutliga skatten. Satserna räknas på taxeringsvärdet:

• Lokaler i hyreshus, med tillhörande tomtmark: statlig fastighetsskatt på 1 %.
• Industrienheter: 0,5 %.
• Bostäder i hyreshus: kommunal fastighetsavgift på 0,3 % av taxeringsvärdet, men högst 1 784 kr per lägenhet för inkomståret 2026. Bostäder med värdeår 2012 eller senare betalar ingen avgift de första 15 åren.
• Obebyggd tomtmark för hyreshus: 0,4 %.

Ränteavdrag. Ett aktiebolag får som huvudregel dra av räntan på sina lån, men ränta på skattekontot är inte avdragsgill. Är räntekostnaderna större än ränteintäkterna, ett negativt räntenetto, är avdraget begränsat till 30 % av bolagets skattemässiga resultat före räntor och avskrivningar. Som alternativ får bolaget använda förenklingsregeln och dra av ett negativt räntenetto på upp till 5 miljoner kr. Ingår bolaget i en intressegemenskap, till exempel med ett holdingbolag, gäller de 5 miljonerna sammanlagt för hela gruppen, och bolaget lämnar bilagan N9 med deklarationen.

Bolaget betalar 20,6 % i bolagsskatt på vinsten. Mer om deklarationen finns i guiden om INK2, och om lånet i bokföra banklån.

Hur startar du ett fastighetsbolag?

De flesta fastighetsbolag är aktiebolag. Du behöver minst 25 000 kr i aktiekapital, och registreringen hos Bolagsverket kostar från 2 400 kr när du gör den på verksamt.se. Som ägare har du normalt inget personligt ansvar för bolagets skulder, och vinsten beskattas med 20,6 % i bolaget. Vill du komma igång direkt kan du köpa ett lagerbolag i stället för att registrera ett nytt.

• Registrera bolaget för F-skatt, och för moms om bolaget ska hyra ut lokaler med frivillig beskattning.
• Öppna ett företagskonto och sätt in aktiekapitalet. Läs hur du bokför aktiekapitalet.
• Räkna med stämpelskatten. När ett aktiebolag köper en fastighet betalar det 4,25 % i stämpelskatt för lagfarten, mot 1,5 % för en privatperson. Skatten räknas på köpeskillingen eller taxeringsvärdet året före, det som är högst.

Med eller utan holdingbolag? Många äger fastighetsbolaget genom ett eget holdingbolag. Onoterade aktier som ägs av ett aktiebolag är näringsbetingade, och då är utdelning från fastighetsbolaget och vinsten när aktierna säljs som utgångspunkt skattefria i holdingbolaget. Hur strukturen ska se ut beror på dina planer, så stäm av med en rådgivare innan du köper. Mer om stegen finns i guiden starta aktiebolag.